資產運作
Assets Transfer
廣東省宜居城市發展建設集團是對新城新區、產業園區、特色小鎮、美麗鄉村等區域城鄉重點發展平臺進行“產融投建一體化”運營的綜合服務機構，按照“以規劃統籌資源、以基金整合投資，多元主體協作、五級開發聯動，產城融合、聯投聯運”的總體思路推進項目開發建設。
（一）前期開發階段：開發設計和立項審批（Development Design）
開發建設前期，以特色小鎮一攬子頂層設計工作為重點，完成項目策劃、產業規劃、空間規劃、建筑設計、工程設計、交易結構設計、運營服務方案、資產證券化方案等開發設計方案；并根據開發設計方案，在全國及全球范圍內開展產業定向招商；同時推進相關三舊改造和土地開發等立項工作，以及相關國家、省、市級重大項目的申報和審批。具體包括：
1．編制總體規劃。包括項目策劃、產業發展規劃、土地利用規劃、總體城市設計、市政基礎設施專項規劃、公共服務設施建設專項規劃、生態景觀建設專項規劃、投資估算與效益分析、政策保障及實施機制研究等。
2．制定詳細設計。包括控制性詳細規劃、修建性詳細規劃、建筑及市政工程詳細設計及概算等。
3．進行產業招商。制作路演文件（腳本編輯、三維建模、實景拍攝、多媒體視頻短片等），線上推廣和線下對洽相結合，與符合發展導向并有意到項目所在地發展的央企、國企、上市公司及相關領域知名企業對洽交流，并結合土地配置提出企業具體落地方案。
4．推進決策立項。根據產業落地整體方案，與產業方達成宗地轉讓方案或合作開發協議；同時制定項目建議書、可行性研究報告及評估、項目決策報告、環境影響評價報告、交通影響評價報告、安全影響評價報告、社會穩定風險評估報告等相關文件，報相關政府部門審批。
5．開展土地整備。制定土地收儲、征收和流轉方案，并與村集體經濟組織簽訂《合作意向協議》。
（二）一級開發階段：土地流轉和市政配套（Resources Allocate）
一級開發階段，經政府相關部門批準同意后，對一定區域范圍內的城市國有土地、集體建設土地進行統一的收購、流轉、拆遷、安置和補償，并委托相關機構進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“七通一平”的建設條件，再對根據開發設計方案在每宗地上配置相應的產業和投資，整合發展資源，實行組合開發。
6．進行土地流轉。通過收購、回購、置換等方式，受讓企業國有工業用地；通過與村集體經濟組織合作開發集體建設用地等方式，對規劃范圍內可連片建設的村莊國有建設用地和集體建設用地進行統一開發；并對區域內近期暫不具備土地出讓條件但遠期發展潛力空間大的有條件建設區土地，以短期租賃等方式進行預征，待條件成熟后轉為國有建設用地，由政府開發投資平臺以地入股，聯合獲得土地開發權。
7．配建基礎設施。以EPCO等方式，將土地“七通一平”等工程項目的投資和建設交由實力雄厚的工程建設機構負責，該部分投資在獲得后續土地開發投資收益后逐年返還。
8．宗地組合開發。對有意向入駐項目所在地的不同產業和投資主體，進行產業和投資組合后轉化為多個發展子項目，并按規劃布局將各子項目配置到不同地塊。
9．發展項目整備。以不同宗地的土地權屬作價入股，與各產業投資主體分別設立宗地項目公司，并按協議約定的開發投資要求，聯合開展土地二級開發。
（三）二級開發階段：公共配套和房屋建設（Construction Build）
二級開發階段，對宗地發展子項目進行統一開發建設，并按協議約定對宗地內物業進行自用或銷售。
10．統一開發建設。在一定周期內，對開發范圍內全部宗地發展子項目統一申請建設許可，統一開工建設，統一申辦土地使用權證。
11．宗地物業使用。各宗地發展子項目開發建設完成后，按協議約定對宗地內物業進行自用或銷售。
（四）三級開發階段：物業運營和增值服務（Service Operate）
項目建成并投入使用后，對開發范圍內全部基礎設施、公用事業和自持物業進行整體運營，并承擔相應的維修、保養和增值服務。
12．公共物業運維。開發范圍內全部市政基礎設施和公共服務設施，以及自持的商業配套設施和創新創業載體物業，以特許經營、委托經營等方式，統一開展后續運營維護工作。
13．園區增值服務。同時為區域內企業和人員提供全面的工商、法律、金融、科技、信息等軟性增值服務，不斷提升生產、生活整體環境質量和精細化、智能化管理服務水平，并獲得持續的運營收入。
（五）四級開發階段：資產運營和資本管理（Assets Transfer）
項目運營成熟并獲得持續的現金收入后，以基礎資產未來運營收入所提供的現金流為基礎，發行資產證券化產品，或開展企業投資孵化。
14．資產組合運營。以能夠產生獨立現金流的部分或全部經營性物業進行資產組合，通過投資信托基金（REITs）、資產支持證券（ABS）、抵押貸款支持證券（CMBS）等方式，實現資產證券化，為后續項目開發投資進行融資。
15．資產投資管理。也可通過自持物業租金減免等方式入股項目內優質企業，通過股權分紅、企業上市等方式獲取增值收益。
（一）前期開發階段：開發設計和立項審批（Development Design）
開發建設前期，以特色小鎮一攬子頂層設計工作為重點，完成項目策劃、產業規劃、空間規劃、建筑設計、工程設計、交易結構設計、運營服務方案、資產證券化方案等開發設計方案；并根據開發設計方案，在全國及全球范圍內開展產業定向招商；同時推進相關三舊改造和土地開發等立項工作，以及相關國家、省、市級重大項目的申報和審批。具體包括：
1．編制總體規劃。包括項目策劃、產業發展規劃、土地利用規劃、總體城市設計、市政基礎設施專項規劃、公共服務設施建設專項規劃、生態景觀建設專項規劃、投資估算與效益分析、政策保障及實施機制研究等。
2．制定詳細設計。包括控制性詳細規劃、修建性詳細規劃、建筑及市政工程詳細設計及概算等。
3．進行產業招商。制作路演文件（腳本編輯、三維建模、實景拍攝、多媒體視頻短片等），線上推廣和線下對洽相結合，與符合發展導向并有意到項目所在地發展的央企、國企、上市公司及相關領域知名企業對洽交流，并結合土地配置提出企業具體落地方案。
4．推進決策立項。根據產業落地整體方案，與產業方達成宗地轉讓方案或合作開發協議；同時制定項目建議書、可行性研究報告及評估、項目決策報告、環境影響評價報告、交通影響評價報告、安全影響評價報告、社會穩定風險評估報告等相關文件，報相關政府部門審批。
5．開展土地整備。制定土地收儲、征收和流轉方案，并與村集體經濟組織簽訂《合作意向協議》。
（二）一級開發階段：土地流轉和市政配套（Resources Allocate）
一級開發階段，經政府相關部門批準同意后，對一定區域范圍內的城市國有土地、集體建設土地進行統一的收購、流轉、拆遷、安置和補償，并委托相關機構進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“七通一平”的建設條件，再對根據開發設計方案在每宗地上配置相應的產業和投資，整合發展資源，實行組合開發。
6．進行土地流轉。通過收購、回購、置換等方式，受讓企業國有工業用地；通過與村集體經濟組織合作開發集體建設用地等方式，對規劃范圍內可連片建設的村莊國有建設用地和集體建設用地進行統一開發；并對區域內近期暫不具備土地出讓條件但遠期發展潛力空間大的有條件建設區土地，以短期租賃等方式進行預征，待條件成熟后轉為國有建設用地，由政府開發投資平臺以地入股，聯合獲得土地開發權。
7．配建基礎設施。以EPCO等方式，將土地“七通一平”等工程項目的投資和建設交由實力雄厚的工程建設機構負責，該部分投資在獲得后續土地開發投資收益后逐年返還。
8．宗地組合開發。對有意向入駐項目所在地的不同產業和投資主體，進行產業和投資組合后轉化為多個發展子項目，并按規劃布局將各子項目配置到不同地塊。
9．發展項目整備。以不同宗地的土地權屬作價入股，與各產業投資主體分別設立宗地項目公司，并按協議約定的開發投資要求，聯合開展土地二級開發。
（三）二級開發階段：公共配套和房屋建設（Construction Build）
二級開發階段，對宗地發展子項目進行統一開發建設，并按協議約定對宗地內物業進行自用或銷售。
10．統一開發建設。在一定周期內，對開發范圍內全部宗地發展子項目統一申請建設許可，統一開工建設，統一申辦土地使用權證。
11．宗地物業使用。各宗地發展子項目開發建設完成后，按協議約定對宗地內物業進行自用或銷售。
（四）三級開發階段：物業運營和增值服務（Service Operate）
項目建成并投入使用后，對開發范圍內全部基礎設施、公用事業和自持物業進行整體運營，并承擔相應的維修、保養和增值服務。
12．公共物業運維。開發范圍內全部市政基礎設施和公共服務設施，以及自持的商業配套設施和創新創業載體物業，以特許經營、委托經營等方式，統一開展后續運營維護工作。
13．園區增值服務。同時為區域內企業和人員提供全面的工商、法律、金融、科技、信息等軟性增值服務，不斷提升生產、生活整體環境質量和精細化、智能化管理服務水平，并獲得持續的運營收入。
（五）四級開發階段：資產運營和資本管理（Assets Transfer）
項目運營成熟并獲得持續的現金收入后，以基礎資產未來運營收入所提供的現金流為基礎，發行資產證券化產品，或開展企業投資孵化。
14．資產組合運營。以能夠產生獨立現金流的部分或全部經營性物業進行資產組合，通過投資信托基金（REITs）、資產支持證券（ABS）、抵押貸款支持證券（CMBS）等方式，實現資產證券化，為后續項目開發投資進行融資。
15．資產投資管理。也可通過自持物業租金減免等方式入股項目內優質企業，通過股權分紅、企業上市等方式獲取增值收益。
